Voor grote woningbouwontwikkelingen zijn vaak verschillende bestuursrechtelijke besluiten vereist. Bijvoorbeeld: wijziging bestemmingsplan, omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen en een vergunning Wet natuurbescherming. Tegen elk afzonderlijk besluit kunnen belanghebbenden bezwaar en/of beroep instellen, alsmede om een voorlopige voorziening verzoeken bij de rechter om bijvoorbeeld de werking van de vergunning te schorsen.

Financiële problemen bij kopers door uitblijven onherroepelijke omgevingsvergunning

Bezwaar- en beroepsprocedures kunnen een bouwproces zodanig vertragen dat individuele kopers in de problemen kunnen raken met hun hypotheekfinanciering. Het is namelijk gebruikelijk dat de koop- aannemingsovereenkomst tussen de projectontwikkelaar en kopers de opschortende voorwaarde bevat dat binnen een bepaalde periode een onherroepelijke omgevingsvergunning (met formele rechtskracht) is verkregen. Voor de financiering van de koop- en aanneemsom sluiten kopers meestal een hypotheekofferte af bij banken. Banken stellen als eis voor de financiering dat er een onherroepelijke omgevingsvergunning aanwezig moet zijn. Echter, hypotheekoffertes hebben maar een beperkte geldigheidsduur. Zonder onherroepelijke omgevingsvergunning, kan de hypotheekakte niet bij de notaris worden gepasseerd. Door het uitblijven van een onherroepelijke omgevingsvergunning kunnen hypotheekoffertes komen te vervallen, met alle gevolgen van dien.

Kort geding 

De (financiële) gevolgen voor de kopers door het uitblijven van een onherroepelijke omgevingsvergunning kunnen dus enorm zijn. Helemaal als een door belanghebbende ingestelde beroepsprocedure tegen een omgevingsvergunning geen kans van slagen heeft. Dat was ook de situatie in een kort geding waarin de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland op 8 april jl. vonnis heeft gewezen. De kantonrechter oordeelde dat gelet op de (zeer) bijzondere omstandigheden in die zaak de belangen van de kopers zwaarder wegen dan het belang van de belanghebbende bij een kansloze procedure. De kantonrechter wijst het gevraagde gebod tot het intrekken van beroep tegen de omgevingsvergunning toe wegens misbruik van recht door de belanghebbende. Daarbij heeft de rechter de volgende aandachtspunten in ogenschouw genomen:

  • de aard en omvang van de belangen die belanghebbende met het beroep beoogt te dienen;
  • de kans van slagen van het beroep;
  • de mate waarin de genoemde belangen met een succesvolle afloop van het beroep naar redelijke verwachting kunnen worden gediend;
  • de wijze waarop de belangen van derden (de kopers) bij de instelling van het beroep zijn betrokken;
  • de mate waarin deze betrokkenheid voor de belanghebbende ten tijde van het instellen van het beroep kenbaar was;
  • of de derden (de kopers) erop hebben mogen vertrouwen dat hun belangen zouden worden ontzien;
  • of en hoe de belanghebbende ander dan door het instellen van het beroep met de belangen van de derden  (de kopers) rekening had kunnen houden;
  • de aard en omvang van het nadeel dat voor de derden (de kopers) dreigt;
  • of van de derden (de kopers) kon worden gevergd dat zij zich daartegen hadden ingedekt.

Procedeerverbod bij misbruik van recht

Gelet op voornoemde uitspraak is het dus mogelijk om wegens misbruik van recht op voorhand via de burgerlijke rechter aan belanghebbende een procedeerverbod op te leggen, nog voordat een inhoudelijke beoordeling op het bezwaar of beroep heeft plaatsgevonden. Voor het aannemen van misbruik van recht wordt niet lichtzinnig omgegaan door rechters. Er dient sprake te zijn van bijzondere omstandigheden wil een dergelijke vordering slagen.

Wilt u meer informatie over de bezwaar- en beroepsprocedure of welke mogelijkheden deze uitspraak u biedt in een bepaalde juridische kwestie? Neem gerust contact met ons op.